בית › מימון דירה להשקעה
משכנתא ומימון לדירה להשקעה
לפני שמחפשים דירה להשקעה צריך לדעת כמה אפשר לקנות. כמה משכנתא הבנק ייתן, כמה הון עצמי צריך, וכמה מס רכישה ישולם. כאן מרוכזים הכללים הרשמיים ודוגמה מספרית.
אחוז מימון לדירה להשקעה
בנק ישראל קובע כמה אחוז משווי הדירה הבנק רשאי לממן. השיעור תלוי בשאלה אם זו הדירה היחידה שלכם או דירה נוספת.
| סוג הרכישה | מימון מקסימלי | הון עצמי מינימלי |
|---|---|---|
| דירה יחידה | 75% | 25% |
| דירה חליפית (מוכרים את הקיימת) | 70% | 30% |
| דירה נוספת להשקעה | 50% | 50% |
זו התקרה. הבנק בודק גם את ההכנסה, את ההחזר החודשי ואת השמאות של הדירה, ויכול לאשר פחות.
מס רכישה על דירה להשקעה
מס הרכישה הוא ההוצאה הגדולה ביותר אחרי ההון העצמי, וגם הוא תלוי בשאלה אם זו דירה יחידה או נוספת.
דירה נוספת
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ש"ח | 8% |
| מעל 6,055,070 ש"ח | 10% |
דירה יחידה
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ש"ח | 0% |
| 1,978,746 ש"ח עד 2,347,040 ש"ח | 3.5% |
| 2,347,041 ש"ח עד 6,055,070 ש"ח | 5% |
| 6,055,071 ש"ח עד 20,183,565 ש"ח | 8% |
| מעל 20,183,565 ש"ח | 10% |
המדרגות לדירה נוספת בתוקף עד 10.02.2027, ולדירה יחידה עד 15.01.2028. מקור: כל-זכות, לפי רשות המסים. לחישוב מדויק: סימולטור מס רכישה של רשות המסים.
כמה הון עצמי צריך לדירה להשקעה: דוגמה לדירה ב-1,200,000 ש"ח
אותה דירה, פעם כדירה יחידה ופעם כדירה נוספת. הדוגמה לא כוללת עורך דין, שמאי, שיפוץ וריהוט.
| דירה יחידה | דירה נוספת | |
|---|---|---|
| משכנתא מקסימלית | 900,000 ש"ח | 600,000 ש"ח |
| הון עצמי לדירה | 300,000 ש"ח | 600,000 ש"ח |
| מס רכישה | 0 ש"ח | 96,000 ש"ח |
| סך הון נדרש | 300,000 ש"ח | 696,000 ש"ח |
ההבדל בין שתי האפשרויות הוא 396,000 ש"ח בהון העצמי. לכן השאלה הראשונה שאנחנו שואלים משקיע היא אם יש לו כבר דירה. אפשר לחשב עסקה מסוימת עם שכירות והחזר חודשי במחשבון התשואה והמימון.
מה עוד בודקים לפני שלוקחים משכנתא להשקעה
- ההחזר החודשי מול השכירות: האם השכירות מכסה את ההחזר, וכמה תצטרכו להוסיף מהכיס כל חודש.
- תרחיש של עליית ריבית: מה קורה להחזר אם הריבית עולה, ואיזה תמהיל מסלולים מתאים לכם.
- עלויות נלוות: עורך דין, שמאי, יועץ משכנתאות, שיפוץ וריהוט. הן נכנסות להון העצמי.
- התוכנית לדירה הבאה: אם הדירה הזו היא היחידה, איך ייראה המימון כשתרצו לקנות עוד אחת.
איך אנחנו עוזרים
כל ליווי מתחיל באפיון פיננסי: כמה הון יש, מה ההכנסה ומה המטרה. משם בונים את מבנה המימון יחד עם יועץ משכנתאות, ומחפשים נכס שמתאים לתוכנית. כך זה נראה בתהליך הליווי, ואפשר לראות עסקאות שביצענו עם ההון העצמי שנדרש בכל אחת.
שאלות נפוצות על מימון דירה להשקעה
כמה משכנתא אפשר לקבל על דירה להשקעה?
לפי הוראות בנק ישראל, מי שקונה דירה נוספת (דירה שנייה ומעלה) יכול לקבל משכנתא של עד 50% משווי הדירה. אם הדירה שקונים להשקעה היא הדירה היחידה שלכם, אפשר לקבל עד 75%. הבנק קובע את הסכום בפועל לפי ההכנסה, ההחזר החודשי והשמאות.
כמה מס רכישה משלמים על דירה להשקעה?
על דירה נוספת משלמים 8% על כל השווי עד 6,055,070 ש"ח, ו-10% מעל זה. על דירה יחידה עד 1,978,745 ש"ח לא משלמים מס רכישה בכלל. בדירה ב-1,200,000 ש"ח ההבדל הוא 96,000 ש"ח.
אפשר לקנות דירה להשקעה בלי הון עצמי?
לא. הבנק לא מממן את כל המחיר, ולכן תמיד צריך הון עצמי: לפחות 25% בדירה יחידה ו-50% בדירה נוספת, ועוד מס רכישה, עורך דין ושיפוץ. מה שאפשר לבדוק הוא איך לבנות עסקה שמתאימה להון שיש לכם.
האם כדאי שדירת ההשקעה תהיה הדירה היחידה שלי?
למשקיעים שעדיין אין להם דירה זה יכול להיות יתרון גדול: מימון של עד 75% ופטור ממס רכישה עד התקרה. החיסרון הוא שכשתקנו דירה נוספת, היא כבר תיחשב דירה נוספת. את זה בודקים בתכנון מראש, יחד עם יועץ משכנתאות.
להרחבה: דירות להשקעה בחיפה והקריות | תשואת שכירות לפי עיר | מחירי דירות
המידע כללי ואינו ייעוץ משכנתאות או מס. שיעורי המימון לפי הוראת בנק ישראל 329. הנתונים נכונים ל-8.11.2026. לפני כל עסקה בודקים מול יועץ משכנתאות ורואה חשבון.
רוצים לשמוע איך זה עובד אצלכם?
השאירו פרטים או כתבו לנו בוואטסאפ, ונקבע שיחת אפיון קצרה.